Defnyddir Hawliau Datblygu a Ganiateir (PDRs) fel modd o alluogi mathau penodol o ddatblygiad a newid defnydd i barhau heb orfod cael caniatâd cynllunio. Mae hwn yn cynnig ffordd cynt, rhatach wedi’i graffu’n llai o sicrhau datblygiad, heb orfod troedio’r ffordd lawr y lôn o wneud cais cynllunio llawn. Yn bendant, mae nifer o ffurfiau datblygu amaethyddol yn cael budd o’r PDR. Mae’r erthygl hon yn trafod y newidiadau diweddaraf i ddatblygiad a ganiateir sydd wedi dod i’r amlwg fel ymateb i Covid-19.   Trwy wneud hyn, nid yn unig yw’n cyffwrdd â’r ychwanegiadau i ddatblygiad a ganiateir yng Nghymru a Lloegr, ond hefyd y gwahaniaethau rhwng y ddwy awdurdodaeth.

 

Mae setliad datganoli Cymru wedi cymylu ardal o gyfraith gynllunio sy’n niwlog yn barod drwy ddatganoli cynllunio i Gymru. Mae hwn wedi arwain at gynyddu’r dargyfeiriad rhwng Cymru a Lloegr yn sgôp y PDRs. Fel ymateb i bandemig Covid-19, mae nifer sylweddol mwy o symud wedi bod o fewn cyfraith gynllunio, yn gyntaf wrth i Lywodraeth Cymru a Llywodraeth y DU alluogi datblygiad er mwyn naill ai atal neu ymateb i argyfwng ar wahân, ac yn ail, trwy’r sgyrsiau presennol am ymestyn PDRs yn Lloegr ymhellach er mwyn sbarduno adeiladu tai, taclo’r prinder tai, arallgyfeirio adeiladau presennol a gwag yn ogystal â chefnogi economi’r DU wedi codi cyfyngiadau’r Coronafirws. Mae’n ymddangos fel ei bod hi’n adeg addas i gymryd stoc o’r newidiadau i PDRs a’r rhai hynny sydd ar y gorwel.

 

Yng Nghymru, mae’r Gorchymyn Cynllunio Gwlad a Thref (Dosbarthiadau Defnydd) 1987, SI 1987 Rhif.764, fel y’i addaswyd a’r Gorchymyn Cynllunio Gwlad a Thref (Datblygu Cyffredinol a Ganiateir) 1995, SI 1995 Rhif.418, fel y’i addaswyd, yn sefydlu’r PDRs yng Nghymru. Tra yn Lloegr, mae’r Gorchymyn Dosbarthiadau Defnydd yn parhau fel rhan o fframwaith Gorchymyn newydd gyfunol  sy’n cymryd lle Gorchymyn 1995, sef y Gorchymyn Cynllunio Gwlad a Thref (Datblygu Cyffredinol a Ganiateir) 2015 SI 2015 Rhif.596. Ers hyn, mae wedi’i addasu nifer o weithiau ers ei gyflwyno bum mlynedd yn ôl. Mae’r ddwy ddeddfwriaeth yn nodi o dan Atodlen 2 nifer o ddefnyddiau tir ac adeiladau yn ogystal â mathau o ddatblygiad adeiladau sydd ddim angen caniatâd cynllunio. Yn gyffredinol, nid yw’r mathau hyn o ddatblygiad yn cael eu hystyried fel risg niwed ac felly does dim angen iddynt fynd trwy’r broses penderfynu cynllunio fel datblygiadau arall o dan Adran 67 o’r Ddeddf Gynllunio Gwlad a Thref 1990.  Ar ei fwyaf syml, mae PDRs wedi’u hawdurdodu fel hawl, sy’n destun dim ond weithiau, i’r broses caniatâd o flaen llaw. Pan fydd angen caniatâd o flaen llaw, rhaid anfon cais i’r Awdurdod Lleol Perthnasol (neu’r Awdurdod Parc Cenedlaethol pan fo’r tir neu adeilad sy’n destun i ganiatâd wedi’i leoli mewn Parc Cenedlaethol, sydd wedi’u cyfeirio yn Lloegr fel tir Erthygl 2(3) ac yng Nghymru fel tir Erthygl 1(5)). Rhaid i fath hysbysiad gael ei ddarparu cyn i unrhyw waith gychwyn ar y tir. Nid yw’r broses yn gweithio’n ôl-weithredol. Mae rôl yr Awdurdod Lleol wedi’i gyfyngu i ystyried materion caniatâd o flaen llaw ac ystyriaeth gyffredinol o’r ddogfen defnydd tir trosfwaol yn Lloegr, a’r Fframwaith Polisi Cynllunio Cenedlaethol ar gyfer Cymru yng Nghymru. Mae caniatâd o flaen llaw sydd ddim yn cael eu pennu gan yr LPA o fewn 56 diwrnod yn cael eu tybio fel eu bod wedi’u caniatáu, fodd bynnag, ers Awst 1af 2020, gall yr amserlen hyn gael ei ymestyn pan fo cytundeb ysgrifenedig yn bodoli rhwng yr Awdurdod Lleol a’r ymgeisydd.

 

Mae’n glir bod Cymru a Lloegr yn awr yn gweithredu o dan ddarnau gwahanol o ddeddfwriaeth wrth ystyried PDRs ac felly ni ellir tybio bod rhywbeth sy’n medru bwrw ymlaen yn Lloegr heb ganiatâd hefyd yn medru bwrw ymlaen yng Nghymru. Ni ddaw hyn fwy amlwg nag yn awr tra bod Lloegr yn paratoi ar gyfer dod i rym dau PDRs newydd am 9y.b. ar 31ain o Awst 2020 yn dilyn mabwysiadu’r Gorchymyn Cynllunio Gwlad a Thref (Datblygu Cyffredinol a Ganiateir) (Lloegr) (Addasiad) (Rhif.2) 2020, SI 2020, Rhif.755.

 

Un mecanwaith allweddol sy’n cael ei ddefnyddio ar wahân gan Lywodraeth Cymru a Llywodraeth y DU er mwyn sefydlu’r isadeiledd angenrheidiol er mwyn ymateb i epidemig y Coronafirws oedd deddfwriaeth datblygiad a ganiateir. Fel canlyniad cafodd Gorchymyn 1995 Cymru a Gorchymyn 2015 Lloegr eu haddasu er mwyn darparu prosesau symlach sy’n galluogi’r system gynllunio i ymateb i anghenion datblygu brys wrth ychwanegu Rhan 12A newydd i Atodlen 2. O ganlyniad, mae datblygiad ar gyfer (a) atal argyfwng; (b) lleihau, rheoli neu mitigeiddio effeithiau argyfwng; neu (d) cymryd camau arall mewn perthynas ag argyfwng yn medru bwrw ymlaen heb yr angen am ganiatâd cynllunio. Dyma oedd y ddeddfwriaeth er enghraifft a hwylusodd newidiadau cyfreithlon i droi Canolfan Arddangosfa Excel Llundain i Ysbyty Nightingale y GIG gan ddarparu 500 o welyau gofal dwys. Yn ddiddorol, tra’n debyg ei sgôp, mae Gorchymyn Lloegr, sef Gorchymyn Cynllunio Gwlad a Thref (Datblygu Cyffredinol a Ganiateir) (Addasiad) 2020, yn cynnwys datblygiad gan Awdurdodau Lleol a Chyrff Gwasanaeth Iechyd lle yng Nghymru, mae’r  Gorchymyn Cynllunio Gwlad a Thref (Datblygu Cyffredinol a Ganiateir) (Addasiad) (Cymru) 2020 yn cyfeirio at ddatblygiad brys o dan Rhan 12A gan Awdurdodau Lleol. Doedd hi ddim tan i’r Gorchymyn Cynllunio Gwlad a Thref (Datblygu Cyffredinol a Ganiateir) (Addasiad)(Rhif.2)(Cymru) 2020 SI 2020, Rhif.420 (W.90), a ddaeth i rym ar Ebrill 10fed 2020, ychwanegu Rhan 3A i Orchymyn 1995 gan ganiatáu adeiladu dros dro a newid defnydd ar gyfer pwrpas iechyd cyhoeddus brys lle bydd y datblygiad yn cael ei gwblhau gan neu ar ran corff y GIG.

 

Cyflwynodd Gorchymyn Cynllunio Gwlad a Thref (Datblygu Cyffredinol a Ganiateir) (Lloegr)(Addasiad)(Rhif.2) 2020, SI 2020 Rhif.755 ddatblygiad dadleuol iawn i PDRs Lloegr yn unig, yn benodol dadreoleiddiad estyniadau i fyny o dan Rhan 1 Dosbarth AA o Atodlen 2. Yn destun i rai amodau, megis annedd ddim yn cael ei leoli o fewn tir Erthygl 2(3), mae Rhan 1 Dosbarth AA yn caniatáu ehangiad annedd am i fyny. Lle bydd annedd yn cynnwys dau lawr neu fwy, bydd dau lawr ychwanegol yn cael ei ganiatáu a phan fydd gan annedd un llawr, bydd un llawr pellach yn cael ei ganiatáu. Fodd bynnag, mae’r PDR yn destun o dan Erthygl 3(a) i ganiatâd o flaen llaw gan yr Awdurdod Lleol. Y materion sy’n cael eu hystyried trwy’r broses hon yw (i) effeithiau preswyl mewn adeiladau cyffiniol; (ii) ymddangosiad allanol yr annedd, dyluniad a nodweddion pensaernïol; (iii) traffig awyr ac effeithiau amddiffyn asedau’r datblygiad a (iv) effaith ar olygfa wedi’i warchod.  Felly o bosib nid yw’r PDR newydd hyn mor syml o ran ceisio cynyddu arwynebedd llawr aneddiadau sy’n bodoli’n barod ag y mae’n ymddangos.

 

Yn ogystal, cafodd Rhan 20 ei ymestyn i gynnwys Dosbarth AA sy’n caniatáu adeiladu hyd at ddau lawr ychwanegol aneddiadau yn syth uwch ben y llawr uchaf ar adeilad sydd ar wahân sy’n cael ei ddefnyddio am bwrpas masnachol gan gynnwys siopau (Dosbarth A1), gwasanaethau ariannol a phroffesiynol (Dosbarth A2), bwytai a chaffis (Dosbarth A3), swyddfeydd (Dosbarth B1(a)), swyddfeydd betio, siopau benthyciad diwrnod talu, golchdai neu adeilad defnydd cymysg sy’n cyfuno’r defnyddiau hynny uwchben sy’n cwympo o dan aneddiadau (Dosbarth C3). Nid yw’r PDR hyn yn berthnasol mewn nifer o amgylchiadau penodol gan gynnwys ond heb ei gyfyngu i: lle mae’r adeilad presennol yn llai na thri llawr o uchder uwchben lefel y ddaear; lle cafodd yr adeilad wedi’i adeiladu cyn 1af o Orffennaf 1948 neu ar ôl 5ed o Fawrth 1948 neu os yw’r aneddiadau newydd sydd wedi’u creu gan y lloriau ychwanegol ddim yn fflatiau. Mae’r fath datblygiad yn destun i ganiatâd o flaen llaw gan yr Awdurdod Lleol a fydd yn ystyried deg ystyriaeth allweddol wrth asesu’r cais: (a) effeithiau trafnidiaeth a phriffyrdd; (b) effeithiau traffig awyr ac amddiffyn ased y datblygiad; (c) risgiau halogiad mewn perthynas â’r adeilad; (d) risgiau gorlifo mewn perthynas â’r adeilad; (e) golwg allanol yr adeilad; (f) darpariaeth golau naturiol addas yn ystafelloedd cyfanheddol yr aneddiadau newydd;  (g) dymunoldeb yr adeilad presennol ac adeiladau gerllaw; (h) effeithiau sŵn; (i) effeithiau sy’n gysylltiedig â’r cynnydd neu gyflwyniad defnydd preswyl yn yr ardal ar barhau gyda masnach, busnes neu ddefnydd arall o dir; (j) effaith ar olygfeydd wedi’u gwarchod. Mae PDRs tebyg hefyd wedi’u sefydlu ar gyfer aneddiadau newydd ar: adeiladau teras sy’n cael eu defnyddio am ddefnydd masnachol neu chymysg; adeiladau teras sy’n cael eu defnydddio fel aneddiadau ac adeiladau ar wahân sy’n cael eu defnyddio fel aneddiadau. Pwrpas ychwanegu’r rhain i PDRs presennol Lloegr yw ymateb, er yn ôl weithredol, i’r prinder tai sy’n parhau, a’r angen i arallgyfeirio’r stryd fawr sydd ar hyn o bryd yn methu.

 

Mae ymateb pellach i greisis y stryd fawr trwy system y PDRs wedi dod wrth ddiwygio Gorchymyn Dosbarthiadau Defnydd Lloegr, wrth gyflwyno’r Cynllunio Gwlad a Thref (Dosbarthiadau Defnydd) (Addasiad) (Lloegr) 2020. Gwêl hwn greu Dosbarth E newydd sy’n cyfuno gwasanaethau, masnach a busnes gan gynnwys siopau, gwasanaethau ariannol, bwytai a chaffis, dosbarthiadau defnydd swyddfa yn ogystal â meithrinfeydd, canolfannau iechyd a champfeydd. Mae hwn yn caniatáu cymysgedd o ddefnyddiau yn y dosbarth heb yr angen am ganiatâd cynllunio, gan ddarparu llawer mwy o hyblygrwydd defnydd adeiladau ar y stryd fawr. Mae’r fath ymagwedd addasol ac eang i Ddosbarth E wedi, mewn theori oleiaf, lleihau unedau gwag ar y stryd fawr yn benodol, gan gynyddu dargyfeiriad o gynnig yn yr ardaloedd hyn ac adfywio strydoedd fawr mewn modd sy’n ymateb yn fwy effeithlon i anghenion cymdeithas E-fasnach.

 

Ychwanegodd Cynllunio Gwlad a Thref (Datblygu Cyffredinol a Ganiateir) (Lloegr) (Addasiad) (Rhif.3) 2020 SI 2020, Rhif.756 Ddosbarth ZA dymchwel adeiladau ac adeiladu aneddiadau newydd yn eu lle. Mae hwn yn galluogi datblygwyr i ymgymryd â gwaith dymchwel adeiladau sy’n cynnwys dim ond bloc o fflatiau pwrpas sengl neu unrhyw adeilad ar wahân sengl arall sy’n cynnwys adeilad wedi’u sefydlu am naill ai defnydd swyddfa, datblygiad ymchwil neu bwrpas ddiwydiannol a oedd yn bodloli ar Fawrth 12fed 2020. Rhaid i’r adeilad newydd fod yn adeilad sengl sy’n cynnwys naill ai bloc o fflatiau ar wahân sydd wedi’u hadeiladu’n bwrpasol neu annedd ar wahân wedi’i adeiladu’n bwrpasol. Eto, mae yna gasgliad o amodau yn Erthygl ZA1 sy’n cynnwys nad yw’r tir sydd wedi’i orchuddio gan y cwrtil a’r hen adeilad yn ffurfio rhan o adeilad rhestredig neu dir o fewn ei gwrtil a rhaid i’r adeilad fod wedi bod yn wag am fwy na chwe mis cyn y cais am ganiatâd o flaen llaw.

 

Nid oes fath estyniadau i PDRs wedi, hyd yma, cael eu cyflwyno gan Lywodraeth Cymru. Yn bendant mae yna wahaniaeth cynyddol yn y defnydd a’r ddibyniaeth sydd wedi’i gosod ar ddeddfwriaeth datblygiad wedi’i ganiatáu rhwng y ddwy Lywodraeth, gyda Llywodraeth y DU yn ceisio’n barhaus i leihau beth maent yn gweld fel rhwystrau cynllunio i dwf economaidd gan dreiddio datblygiad i’r PDRs. O bosib gall hwn gael ei weld gyda rhai o’r PDRs amaethyddol ychwanegol y mae ffermwyr yn mwynhau yn Lloegr megis Dosbarth Q, R ac S. Mae’r rhain yn caniatáu newid defnydd adeiladau amaethyddol i ddefnydd preswyl, defnydd hyblyg megis siopau, caffis, storio, amwynder ac hamdden, ysgolion wedi’u hariannu gan y wladwriaeth a meithrinfeydd yn eu tro, yn ddibynnol yn unig ar yr amodau a chyfyngiadau sydd wedi’u rhestru yn y Gorchymyn. Yn debyg i’r heriau wrth ail-greu stryd fawr wydn a chynaliadwy, mae busnesau amaethyddol o dan bwysau i arallgyfeirio ac addasu i’r heriau economaidd, cymdeithasol ac amgylcheddol sydd o hyd yn newid, nid yn unig fel canlyniad i Covid-19 a Brexit. Er nad yw’n ddatrysiad llawn, mae deddfwriaeth datblygiad wedi’i ganiatáu yn arf allweddol wrth gefnogi’r newidiadau hyn.

Mae PDRs yn fecanweithiau defnyddio yn y system gynllunio, sy’n dadreoleiddio, o leiaf i raddau, rafft o ddatblygiad a fyddai fel arall yn gorfod mynd trwy’r broses cais gynllunio a phennu llawn. Fodd bynnag, mae cyflymdra’r newidiadau i ddatblygiad wedi’u caniatáu, yn enwedig yn Lleogr, yn arwain at we gymhleth o ddatblygiadau gydag anghenion amrywiol o fewn y regîm gynllunio. Yn ddibynnol ar nifer o amodau ac eithriadau, gall y fath ddatblygiad gwympo o fewn sgôp datblygiad wedi’u ganiatáu, neu fod yn destun i’r broses caniatâd o flaen llaw. Yn bellach fyth, gall cyfyngiadau arall gael eu gosod ar PDRs megis Cyfarwyddiadau Erthygl 4 sy’n tynnu PDRs penodol yn ôl os yw’r ardal neu leoliad y safle cynnig mewn ardal cadwraeth neu’n agos i adeilad rhestredig. O ganlyniad, fe’ch cynghorir i gaffael cyngor proffesiynol yn gyntaf er mwyn sicrhau bod unrhyw ddatblygiad sy’n cael ei wneud wedi’i reoleiddio ac yn gyfreithlon. Mae Agri Advisor yn cynnig ymgynghoriaeth gynllunio a gwasanaethau asiant tir yn ogystal â gwasanaethau mewn perthynas â materion cyfraith tir ehangach a phob agwedd o’r gyfraith.